房子不是你的,你也可以住,只要有了居住權

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中新財經5月25電 「房子不歸我,但我可以住」這種情況並不是異想天開,也不是強盜邏輯。

舉個例子,在現實生活中可能是這樣的:夫妻兩人都曾經離異,現在組合了新的家庭。其中丈夫生病或去世,現有的房產可能被原來的子女繼承,如何保障妻子的居住權利?

這時候可給妻子設定居住權,「其沒有房子的所有權,但享有居住權,依然可以無條件在此居住。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進給出解決方案。

多地啟動居住權登記

目前,已有多地發布文件開啟居住權登記工作,給上述「清官難斷的家務事」一個解決的出口。

據「康巴什發布」21日消息,鄂爾多斯市不動產登記中心日前發布通告,為滿足廣大人民群眾辦證需求,鄂爾多斯市本級不動產登記中心自2021年5月17日起已依法開展東勝區、康巴什轄區範圍內的居住權登記。

5月10日,石家莊市不動產登記中心頒發了首本居住權登記證明,居住權登記製度在石家莊市正式落地。

據報道,成都、濟南、武漢、長沙和杭州等城市都已啟動居住權登記工作。

居住權不僅限於解決「家務事」,還有更廣泛的應用場景。

「由於歷史原因,部分房屋的產權屬於特定群體。比如上海一些老洋房,環境、地段都非常好,有一定的市場需求。」同策研究院研究總監宋紅衛對中新財經表示,各地加快使用權房屋的流通政策,可以避免房屋空置的資源浪費,同時也符合滿足居住屬性,去金融化屬性。

「我買的房子我不能住,咋辦?」

居住權設立後,居住權人在權利生效期間,享有占有和使用房屋的權利,即便房屋產權發生轉移,居住權也不受影響。這讓諸多網友開始擔心,房產交易時會因此被坑。

「《民法典》不限製登記居住權房屋的買賣,確實可能對買家的入住造成影響,但在房屋交易之前,居住權登記等方面要進行都確認,會落實到交易細則裏。」北京盈科(上海)律師事務所全球合夥人郭韌律師說。

某中介公司工作人員楊先生對中新財經表示,在沒有規定居住權之前,民間也有類似的約定,一般以房屋買賣合同做擔保。有的買家只是為了孩子上學,沒有居住需求,這種情況下業主向買家進行返租,房子產權歸買方,居住權實際上在一定時間內仍歸業主。

「但合同約定返租或者交房時限長達3-5年的,市面上只占30%左右,時限更長的則不到1%。」楊先生說。

養老企業:便宜房子買不了吃虧買不了上當

居住權登記在多數購房者來看是燙手山芋,對企業來說可能是香餑餑。

中聞律師事務所合夥人張曉菊律師認為,簽訂居住權合同的另一方當事人既可以是自然人也可以是法人或者非法人組織。因為不用擔心老人無能力支付養老費用的問題,這種模式下會增加更多的養老企業。

「這種以房養老的模式是指老人在世期間,一直居住房屋,如果老人不在了,則由機構回收房屋,期間,機構定期給老人一定的資金收入,也就是說老人依靠房屋的資產屬於來滿足老年生活。從房屋最後的收益來看,是歸到機構所有和處置,跟老人沒有關系。」宋紅衛解釋,「另外,只具備使用權的房子比產權的房子要便宜很多,價格也是優勢。」

「老人幫子女買房並登記在子女名下,也可以通過設立居住權保障自己未來居住的權利。」郭韌說。

張曉菊介紹,居住權製度濫觴於羅馬法,在古羅馬共和國的末年,無夫權婚姻和奴隸的情況日益增多,當家長亡故,那些沒有繼承權或喪失勞動能力的人的生活就成了問題。這時,丈夫或者家主就把一部分家產的使用權、收益權、居住權等遺贈給妻子或被解放的奴隸,使他們生有所靠,老有所養。

「因而,羅馬法中的居住權具有扶弱、施惠的功能。」張曉菊表示,通過我國《民法典》第三百六十八條規定可以看出,設立居住權是以無償設立為原則,有償設立為例外。

「原則上設立居住權的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。」張曉菊說。

(彭婧如)